Блог Змея

Финансы, Инвестиции,
Волновой анализ

Облако тегов
Опрос

Курс доллара на 1 июля


 
Интересные публикации
Прогноз от 25 апреля
Читать...
Прогноз от 18 декабря
Читать...
Прогноз от 14 ноября
Читать...
EURUSD с 1975-го года
Читать...
Прогноз от 12 декабря
Читать...

Комментарии
Соцсети

Канал Змея на Ютуб Страница Змея на Фейсбук Живой Журнал Змея



Подписки

Публикации

Комментарии


Московская недвижимость

Старшие циклы 6 декабря 2016 5 136   


График московской недвижимости (чистый сентимент) с 1992-го года на основе методики, изложенной в материале чем определяются цены на активы. Недвижимость в данном контексте рассматривается как товар, ибо она, кроме полезности в форме ренты, предполагает ещё и амортизацию - по сути, расходы на хранение. Кроме того, недвижимости, как и любому товару, присущи категории избытка и дефицита, которые в моменте не регулируются простым изменением котировки. Таким образом, чистый сентимент это стоимость в долларах США с поправкой на индекс потребительских цен CPI.

Московская недвижимость
Рисунок 1 - график московской недвижимости (чистый сентимент).
Данные актуальны на 1 октября 2016-го года.

Кроме всего прочего, недвижимость обладает ещё и определённой инерцией, что позволяет сглаживать локальные потрясения и отсеивать ценовой шум. Благодаря этому циклы по чистому сентименту видны невооружённым глазом, а сама кривая (рисунок 1) почти идеально повторяет свой теоретический образ - композитную линию из правильных синусоид (рисунок 2). Небольшие различия имеются, но все они обусловлены исключительно растяжением или сжатием периодов, что является нормой.

Московская недвижимость
Рисунок 2 - теоретические циклы по московской недвижимости.
X - текущее состояние на 1 октября 2016-го года.

Локальная вершина по циклам получается летом 2017-го года, после чего котировки квадратного метра отправятся в район 1400-1800 долларов США. В дальнейшем нас ожидает мощное ралли, в результате которого стоимость московской недвижимости достигнет максимальных уровней 2008-го года или даже превысит их - с учётом инфляции это будет не меньше 20 тысяч долларов за квадратный метр. Лучшее время покупки - первое полугодие 2019-го года, пока только прицеливаемся.


Изображение на главной странице взято из фотобанка Лори.

  • Оцените публикацию
    • 24

Обсуждения (52)

  1. По многочисленным просьбам трудящихся.

    • 1

  2. Змей Премного благодарен, спасибо за труд...

    • 0

  3. Змей, а на дне примерно сколько стоять будем и ралли до какого года ожидается и с чем оно будет связанно. Ведь спрос на квартиры на годы должен упасть.

    • 0

    1. Инфляция доллара плюс новый глобальный рост по сырью. Рынок нефти и угля уже показал насколько хрупкое равновесие в мире. Как только взлетят ставки и начнутся потрясения, то сырьё пойдёт вертикально вверх и тогда горячие деньги в России будут сметать на своём пути буквально всё. Сколько уйдёт на формирование дна не знаю - сейчас это прогноз в общих чертах, конкретика будет по мере приближения сроков.

      • 2

      1. и как раз дно по недвижки, совпадет с истерическими криками дем..ры о том, какая рашка парашка и как надо срочно свалить в процветающий хохланд::::)))) полностью поддерживаю прогноз Змея!

        • 1

      2. Змей, а дно может оказаться ниже 1400-1800, то есть ухудшение условий.

        • 0

        1. Вряд ли. И так при анализе циклов у меня получилось, что падение с 2013-го года получилось немного чрезмерным. Так что если дадут 1400, то надо брать не задумываясь. Кстати, пока всё идёт к тому, что на этом рынке дно будем проходить в условии минимального спроса, как в 2001-ом, так что от указанной цены будут ещё и акции, как сейчас.

          • 1

  4. Змей, в каких активах посоветуешь находиться на тот момент, именно к 2019 году?

    • 0

    1. Какой актив сейчас самый ненавистный в мире - золото. Какой актив самый ненавистный в России - доллар. А между тем они оба в бычьем тренде, если смотреть большой график, то лишь откатились "маленько".

      • 0

      1. Змей, а как с серебром, его тоже можно рассматривать, ведь его всегда называют стероидным золотом. И какой прогноз сколько золото может в 2019 году стоить.

        • 0

        1. Не люблю я это серебро, оно у меня хуже прогнозируется, чем золото.

          • 0

  5. Спасибо Змей здорово! Дождались! Коротко и ясно. Насчет дна думаю недвига будет стоять около года. Хотелось бы отметить что динамика цены на кв сильно зависит от условий по ипотеке. И еще от нераспроданных квадратов, прироста населения. Понимаю что коротко, зато просто. Остальное походу учитываем сами

    • 0

  6. Zmey, как оцениваете отличия московской недвижимости от питерской? А также от недвиги в провинциях. Спрашиваю не просто так. Живу в областном центре. Есть необходимость купить в Питере.

    • 0

    1. Картинка в Питере вроде не сильно отличается от Московской, так что по времени дно совпадёт с московским.

      • 0

  7. Приветствую всех, очень рад что нашел такой хороший ресурс, так как Сам так же занимаюсь анализом и циклами то буду выкладывать свои мысли и вопросы. Спасибо.
    По поводу сроков так же считаю 1-2 года и будет дно, ну во первых по металлам, Я понимаю анализ Змея, но вот циклы у меня 218-2020 указывают почему та именно на историческое дно, у Вас же вот вот и будет рост. Все же увидеть 600 у.е за золото очень хочется и серебро по 5-6. 
    Но есть одно но что щас будет падения бакса считаю и очень быстрым, т.е своего рода мини гиперок, 60-70 все же возможно по нефти, а потом новое дно. Знаю прогнозы всех ведущих аналитиков, анализ Авана и так далее. Вариант гипера золота с текущих есть что именно щас попытаются выбить остальных из возможности купить золото дешевым, но все же не 2200 же дойдет, не верится.
    По недвижки считаю так, если есть свободные средства или будут при таких ценах, то за пол года или год нужна смотреть на рынке недвиги именно проблемные квартиры с должниками, там цена еще будет на порядок дешевли стандарта и то который будет и так дешевый.И так по всему миру. Так что во всех городах РФ будет спад и будут своего рода шансы купить квартиры еще дешевли на 25-50 процентов от рыночной цены. После по Мне в истории нынешней системы, такова подарка не будет никогда.

    • 0

    1. Свои прогнозы по циклам давай, но лучше с картинками.

      • 0

  8. Не знаю, я не повелся на крики про падение недвижимости, продал баксы и закрыл все позиции на бирже против рубля, купил квартиру на стадии строительства  за три месяца цена на мою квартиру выросла больше  чем на 25 процентов.и продолжает рост!.несколько млн рублей, а это несколько лет моего труда сэкономил.  С умеренным уровнем риска!. Даже если будет крах на рынке как в прогнозах Сергея, то цены на московскую недвигу очень сильно не упадут, за счет притока народа из регионов банкротов.  Аренда даже и вырасти может в процентном отношении к стоимости квартиры. Москва будет единственным городом в котором хоть что-то можно будет заработать. Конце концов, мы работаем чтобы жить в хорошей квартире ездить на хорошей машине.)) 

    • 2

    1. Привет, никто и не говорит непокупай. Просто цены на сырье не достигли дна а значит квадрометры тоже. Змей писал, что пик приходится на лето 2017г. Так что еще немного дорожать будет еще.

      • 0

      1. Вот через год откроем прогноз Сергея и посмотрим, как будет. Я подозреваю, что цены мало изменятся от текущих.

        • 0

        1. Оживление на рынке купли-продажи жилья происходит на фоне уменьшения девальвационных ожиданий населения. Когда пойдёт девальвация цены просядут. Через год посмотрим.

          • 0

      2. erlan , а я так поняла, что:
        - локальный пик цены лето 2017
        - дальше опять вниз до 1 половины 2019 ориентировочно
        - далее рост.

        По ценам недвиги провинции, что скажете? Есть ли лаг обычно?

        • 0

        1. Правильно. Насчёт провинции незнаю , может в процентном соотношении тоже, но Москва быстрее будет реагировать имхо

          • 0

    2. В рублях там особенно некуда дешеветь. И так уже квартира не в Москве по цене авто идет. Для жизни надо сейчас брать. А вот как вложение денег бетон сейчас полный шлак.

      • 1

      1. По цене в рублях поддерживаю полностью. И ещё ставки упали, тоже большой плюс для тех, кто берёт для жизни.

        • 2

  9.     Вообще недвига меня сильно удивляет. Ранее она всегда ходила за рынком акций. И в Штатах корреляция недвиги и фонды очень сильная. А у нас полный рассинхрон. ММВБ уверенно бьет хаи а бетон уже два года не шевелится. И как это расхождение будет схлопываться непонятно.

    • 0

    1. 1998-2001 ый годы было совершенно не так. Инерция же есть, рынок затоварен, всё что настроили надо переварить. С этой точки зрения квадратный метр сейчас интереснее РТС. Правда, я думаю, что схлопываться разница будет на падении - не все ещё подразделения выполнили и Китай ещё должен рвануть.

      • 0

  10. Согласен, что в рублях недвижимость не сильно просядет от текущих уровней. Имхо 10-15 %
    1. В периферийных городах волатильность обычно ниже.
    2. В г. Уфа недвижимость с 2010-2014 г. росла в среднем по 10-12% в год (чуть быстрее чем инфляция). Если сделать поправку на инфляцию - то текущая цена (58,9 тыс.р м2) близка ко дну 2009 года
    3.  Парадокс: цена на вторичном рынке стала ниже, чем на первичном (60,3 тыс.р м2).


    • 0

  11. Змей на каких уровнях видишь курс бакса к рублю к 19 году? понимаю вопрос глупый, но все же?

    • 0

    1. Явно выше сотки, а дальше там как пойдёт.

      • 0

      1. Ну какие мысли уважаемые ,не пора ли нам за Шекспира взяться и направится пониже по РТС...вроде корректироваться пора к 1000,а то добрались до неприличных высот,какие мысли Сергей по индексу РТС ,как видишь ситуацию.

        • 0

        1. Похоже, что РТС будет расти где-то до мая, но до каких уровней ХЗ. Может до 1400, чтобы сделать волну D в треугольнике, а может будет какой-то беспонтовый боковик, как всю вторую половину этого года. В январе-феврале должна быть какая-то коррекция, там увидим финальные уровни. На годовой цикл особой надежды уже нет - на новый год уже пора уходить.

          • 1

  12. Сергей добрый день, 19.5% Роснефти выкупили вроде как за 10.5 млрд евров, потому вопрос, повлияет ли тиакое обстоятельство на курс рябчика? Спасибо
    Р.s. ...хотя в цене уже наверное такая новость...

    • 0

  13. Соглашусь с Автором по рублю полностью, не могу график рубля показать свой на длительном промежутке, так вот по графику все указывает на пик в раене 210-250 максимум, т.е там будет или пробитие пика или остановка ниже на 1 подраздиление. И фигура у нашей валюте W щас развивается только перевернутая, так вот щас будет 2 пик после только рост рубля на длительном промежутке. Но следить нужна основательно будут ли 0 уберать или нет, от этого уже 2 варианта должны быть у каждого из нас расписаны. Куда и как вкладывать. Как понять разберетесь сами. Но все же жду как умные экономисты, плавного роста рубля и 0 убирать не будем, а это простите меня не обман граждан который идет уже 20 лет. Тем более при таких уровнях выше 200, все уже будут хоронить все и вся, а дальше уже увидем, но анализ и вера указывает что идет пробуждения РУСИ.Пока медведя раскачать много труда нужна, но если проснется всем будет плохо.

    • 0

  14. alexsandrkg  - не рост, а падение рубля к 201-250! А на счет медведя: "дебилятор побеждает холодильник" - Левченко. Никакого пробуждения не будет.  

    • 0

  15. Простите Уважаемый при чем тут падения если оно в моем тексте и так понятно, что потом будет думаем, рост только рост.Да а разве не холодильник заставляет людей двигаться, вот именно он и будет тригером.

    • 0

    1. 200-250 не будет ооочень долго. Пишите реальный курс на года два хотя бы.

      • 0

    2. Вы так понаписали, что черт ногу сломит. Ждете роста рубля после падения на 200-250? Так вон Вам дальше по тексту правильно написал коллега 200 Вы (уважаемый) долго не увидите. Так что лучше все-таки график. Так понятней.

      • 0

  16. Похоже нашел объяснение почему ММВБ бьет хаи а недвига еле шевелится. Интересно кому?

    • 0

    1. Зачем интриговать? Делись уже ссылкой.

      • 0

      1. Нету ссылки. Сам вчера полночи сидел, отчеты рассматривал.

        НЕдвига - локальный рынок, ориентированный на внутреннее потребление. А у нас плечи расправили только экспортники - нефтегаз, металлурги, удобрители. Сбер выстрелил за счет монополизации банковского сектора, Аэрофлот как монополия в воздухе. Таким образом жизнь стала объективно лучше только у экспортников и у монополий. Кто ориентирован на внутренний рынок - Мегафон, МТС, Магнит, Дикси - болтаются внизу совершенно идентично недвиге. Есть локальные истории и здесь - рост ПИКа и ЛСР-а. Но это явно пузыристое. Показатели совершенно не успевают за ростом цены. ВОт так и получается, что объективно экономика в ж...пе а экспортно-монопольная Мамба бьет хаи.

        • 0

        1. В целом логично. И Газпром по той же причине пока в Ж, потому что его основной рынок это внутренний по регулируемым ценам и именно его добавленная стоимость уходит в другие экспортные отрасли (металлургию, химию). Но это всё исправится со временем. Собственно, в нулевые годы были похожие расклады - когда выползали из 98-го года о потребительском секторе никто и не слыхивал. Он поднялся с определённым лагом по времени, также как и недвижка.

          • 0

          1. Ну тока там бычий суперцикл по сырью начинался. А сейчас мы в его медвежьей части. На внешних рынках щас поплохеет и экспортникам тоже достанется. А уж с энергетиками просто смех. Так же как и с Мечелом. Совершенные банкроты выросли в 3-5 раз. Абсурд полнейший.

            • 0

            1. Про банкротов согласен на все 100%. И дело не только в финансовом благополучии, а ещё и в физическом состоянии активов. Я тут разбирался какая у нас доля инвестиций в ВВП и примерно сколько из них эффективных... Просто волосы дыбом встали - при таком подходе знаменитый P/E для российского рынка для сравнения с западными аналогами можно смело умножать на 2 (как минимум)...
              А вот насчёт суперцикла по сырью согласиться не могу. Тут у меня два варианта - либо у нас вершина сместилась влево и тогда медвежья фаза будет длительной и с огромной восходящей коррекцией (которая начнётся в 19-ом году), либо уже есть глобальный дефицит сырья и вершина впереди. Вот сделаю свой сырьевой индекс с начала 19 века, может и будет какой-то ответ на этот вопрос.

              • 0

          2. Исправится - в смысле цены на газ будут расти в рублях добивая и без того дохлую не конкурентную экономику РФ? Цена на монопольные товары не должны расти вообще или в соответствии с ростом цен производителей (промышленности) или (на худой конец) хотя бы ниже инфляции процента на два.

            • 0

            1. Я считаю совершенно несправедливым, что компании других экспортных отраслей покупают газ по внутренним ценам, а свою продукцию (в стоимости которой очень много газа) продают по мировым. Цены на газ нужно поднять (и на электроэнергию тоже), а вот прямые налоги снизить, чтобы развивались технологичные отрасли, а не энергоёмкие.

              • 0

              1. Так тогда возможность для маневра будет меньше, меньше себя власть в грудь будет бить со своей псевдо заботой и соц. ответственностью, а это не выгодно.С перекосом гораздо удобней себя пиарить.

                • 0

  17. А по мне просто будет передел рынка как было не первый кризис, просто будет в этот раз намного хуже и страшней, не чего прорвемся, по  Мне уже компания дала понять что каждый сам по себе и каждый сам себя будет как то вытаскивать, по Мне многих положат, что по мне в будущем только положительно скажется на нас, пора давно уже зерна от плевел очистить. Хватит кормить.

    • 0

  18. Налоги снизить. Цены не поднимать. Монополии пусть радуются что они монополии. А на всю новую промышленность (на все увеличение производства) налоги вообще отменить. Делал 1000 тракторов, стал делать 1100 так вот со 100 не платишь ничего.

    • 0

    1. Вы предлагаете снизить налоги - замечательно, на все увеличение производства отменить - здорово! Но в этом случае вы гарантированно уменьшаете поступление в бюджет. Как тогда будут восполняться выпадающие налоги за счет этого маневра?

      • 0

  19. На 600.000 бочек сократить договорились вроде... Не входящие в ОПЕК страны. Будем надеятся пиндосы приготовят сланцы к лету..Будут сланцы к лету будут и "шорты" тоже :)

    • 0

  20. Совершенно верно уважаемый, что Я и пишу здесь на данный момент индекс бакса просядет против всего и вся, хоть и циклы сильного бакса, но это будет только передышка. Повышение цен на ресурсы в данной мировой системе это все крах в будущем, при потребление и уровне большинства цены падать должны щас на все чтоб у людей оставались деньги, а щас будет поднятие цен на все. Думаю понимаете что дешевый бакс щас будет очень плохо. Ждем начала обвала рынков. Циклы люблю Я вас.

    • 0

  21. вопрос к автору: считаете что с правого плеча идем вниз до 88 по индексу? не совсем понятно..

     


    • 0



Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.